新鴻基：TOD高階玩家 ｜ 過江龍入穗記③

【編者按】龍騰珠江，風起云涌。在廣州，品牌房企不勝枚舉，早期布局者深謀蓄勢，新晉過江龍攻城略地。它們中既有征戰多年的老面孔，也有高歌猛進的新力量，有的在入穗前已是“一方霸主”，有的名不見經傳卻“野心勃勃”。無論是本土粵系、閩系、京系還是浙系、渝系，在這里都得憑實力和產品說話。《過江龍入穗記》系列將盡力還原外來各派系房企鮮活的廣州生存史。

? 第三期主角：新鴻基

? 所屬派系：港資

? 根據地：香港

? 創立時間：1963年

? 入穗時間：1980年

“如果讓我們在內地去嘗試一些在香港都沒有做過的業務，我們可能就沒什么信心能做好了。”在新鴻基2019年初的業績發布會上，主席兼董事總經理郭炳聯向媒體說道。

除了自謙，郭炳聯這番話更多是揭露了一個事實：

作為香港四大豪門之一，與李嘉誠、鄭裕彤、李兆基家族不同的是，新鴻基的郭炳聯家族始終專注在地產一個領域發展，其他方面的投資占比較少。

如今，新鴻基的房地產開發與商業租賃業務，在利潤組成上已達到一個完美局面。其多年“租售并舉”的商業策略，更是令業內流傳著“學不會”的新鴻基這樣一個說法。

它的發展模式，除了大本營香港，也可以從廣州布局中窺探一二。

舊改進廣州

大多數人以為，新鴻基首進廣州是在2007年。當時新鴻基和合景泰富、富力三巨頭聯手，拿下獵德西區商業地塊，即如今的天匯廣場。

實際上，新鴻基官網顯示，早在1980年，新鴻基已參與位于越秀區的中國大酒店建設，其于1984年落成開業，是中國大陸第一家中外合資經營的酒店。

進入21世紀，新鴻基開始以舊改的方式擴大自己在廣州的版圖。

如果說，前面提到的由獵德村舊改孵化而成的天匯廣場，是新鴻基的一次“試水”，那么2010年，它拿下天河林和村舊改并獨立發展成峻林項目，則是在廣州正式“插旗”。

為了拿下位處天河北的這塊“肥豬肉”，新鴻基提出了保證金這一獨特的舊改安遷模式，這也是廣州所有舊村改造項目中，首次提出保證金概念的開發商。

它以9.5億元的進場費簽下了林和村舊改框架協議，其中2.2億元為村民安置臨遷費，3千萬元用于擴建林和小學，剩下的7億元為保證金，防止項目爛尾。

值得一提的是，憑借在香港積累的舊城改造經驗，新鴻基僅僅花了兩個月就完成了林和村舊改項目的拆遷，舊改轉化成峻林項目，2013年開盤均價為4.2萬元/㎡，如今二手均價已達15萬元/㎡。

當年，時任新鴻基地產南中國區總經理黃少媚面對媒體關于開盤價提問時表示，他們不希望峻林成為最高價或者標桿豪宅，希望是廣州市民能夠接受的價格。

同樣是在2010年，新鴻基拿下天河路218號地塊——原宏城廣場，打造了它在廣州的首個商業作品，也就是如今的天環廣場。

除了在廣州市中心擴張，新鴻基還分別在2009年、2012年開發出花都兩大住宅項目——玖瓏湖、御華園，當時開盤均價分別為2萬元/㎡、0.72萬元/㎡。

“學不會”的新鴻基模式

回顧新鴻基在香港的發展之路，1972年上市前，新鴻基在香港售出總值為5.6億元的樓宇，利用這筆資金，新鴻基大量購入地皮，包括薄扶林道、荃灣地皮、界限街根德閣等。

上市后，新鴻基開始涉足地產投資，先后建起了位于港島灣仔海旁的新鴻基中心和九龍尖沙咀東部的帝苑酒店。

上世紀70年代后期的快速擴張，為新鴻基積累大量財富，也為它的轉型奠定基礎。

1987年，新鴻基集中轉型商業地產，投資了新九龍廣場、元朗廣場、帝都酒店等，此時的新鴻基還處于以售養租階段。1988-1991年恰逢香港地產牛市，新鴻基憑借在香港核心地段物業，獲得可觀的租金收益率。

直到1991年，公司租售并舉轉型成功。

新鴻基的商業地產發展模式，還融入了TOD概念，至今它已在香港建設多個TOD大型綜合體，包括早期的沙田新城市廣場和近年擊敗長江實業、恒基兆業、新世界等拿下的香港九龍高鐵站TOD。

與單純投資房地產相比，新鴻基這種發展模式，能持續提供穩定的現金流，同時降低經濟周期波動帶來的風險。

在獲取足夠的成功經驗后，新鴻基把這一模式帶到內地一線城市，這也就有了廣州典型商業綜合體——天環、天匯廣場，而這些投資物業，已成為新鴻基集團總租金收入的重要來源之一。

公開資料顯示，新鴻基的凈資產規模達到6000億元。而根據樂居財經發布的《2020年內房股資產排行榜》，排在前三的恒大、萬科、中海凈資產規模也僅在3000多億元。

并且新鴻基常年維持低負債率，有籌碼沒負擔，所以新鴻基在市場上動作不大，連新聞報道都很少，但往往一出手拿的便是優質資產。

新鴻基的發展模式曾令不少內地房企艷羨，但是要學習它，卻著實困難。就商業而言，新鴻基花了長達20多年的時間才完成“租售并舉”戰略轉型，在行業普遍追求高周轉的當下，想要保持耐心、步步為營，并不容易。

瞄準南部再進羊城

2017年，新鴻基地產執行董事及第三代接班人郭基煇在某公益活動接受媒體采訪時提到，新鴻基在內地拿地越來越難，光是央企國企都搶到暈了，他希望大家能看到新鴻基在廣州成功的例子，有土地供應或者有項目的能找他們合作。

同時，他還強調了在內地賺到的錢，很少會抽回香港，希望在國內繼續發展下去，特別是在廣州再做一些代表新鴻基地產品牌的作品。

當時，隨著天環廣場、天匯廣場陸續開業，天河峻林以及花都兩大項目接近售罄，新鴻基在廣州的儲備項目已所剩無幾。

從克而瑞2018-2019年發布的銷售榜TOP200榜單可以看到，新鴻基無論是全口徑金額還是權益金額，都在200名左右徘徊，與同為港資房企的九龍倉（2019年全口徑金額為220.8億元）、新世界中國（2019年全口徑金額為73.4億元）相比，稍顯落后。

因此，在2018年開始，新鴻基就積極在廣州拿地。

相同的是，地塊所打造的項目，也是新鴻基的“拿手好戲”——以TOD為導向的大型商業綜合體。

不同的是，新鴻基這次的焦點從廣州市中心轉移到南端——南沙和番禺。

2018年，新鴻基以底價2.64億元拿下南沙慶盛樞紐區塊2018NJY-4地塊，新鴻基地產執行董事郭基輝透露，項目將規劃一座8萬㎡的大型商場，前期定位以服務周邊生活居民與來往過路游客為主，后期根據市場消費情況動態調整定位。

2019年，南沙慶盛樞紐綜合體項目已正式開工，將被打造成繼廣州天環廣場、天匯廣場等之后又一個指標性項目。

|慶盛高鐵站

同樣在2019年，新鴻基再一次拿下2019NIY-1慶盛樞紐站商服地，地塊將與2018年拿下的2018NJY-4地塊聯合開發，體量達到天河城的兩倍。

時間來到2021年，在廣州首次集中供地中，新鴻基身影再次出現，它以底價70.82億元競得番禺區南站核心區TOD項目地塊，折合樓面價11493元/㎡。

加上34.61億元相關配套設施的建設成本，南站TOD地塊總投資金額高達105億元，這也是廣州首次集中供地中，總價最高的地塊。

有趣的是，同日在廣州忙搶地的新鴻基，在香港也沒閑下來。它在香港以86.14億港元投得首幅出售的古洞發展區住宅地，每方呎樓面地價約7184港元。此前市場對該宅地估值約48-60億港元，也就是說，新鴻基的拿地價，高于市場預期上限43.56%。

至此，當初高呼在內地拿地難的新鴻基，終于再次在廣州擁有兩個大型TOD項目，于新鴻基而言，這既是得心應手，也是順理成章。

豪門爭產風波

與新鴻基發展模式一樣為人所樂道的，還有郭氏家族的“豪門風雨”。

新鴻基地產創始人有三個，分別是郭得勝、李兆基和馮景禧。“新鴻基”的取名，“新”字取自于馮景禧的“新禧公司”，“鴻”字取自于郭得勝的“鴻昌進出口公司”，“基”字則取自于李兆基名字中的“基”。

三劍俠天衣無縫的合作，使得新鴻基在成立10年后迅速發展，在六十年代末成為香港最大地產商之一。

后來由于對公司經營里面出現分歧，李兆基和馮景禧退股，其中李兆基獨自創辦了恒基兆業繼續發展房地產，新鴻基也就成為了由郭得勝一人掌權的家族企業。

1990年，郭得勝去世，他的三個兒子郭炳湘、郭炳江和郭炳聯共同繼承父業，郭氏二代正式登臺。

正所謂一山不能容二虎，三虎更是難上加難。

由于郭氏三兄弟長期處于同一高度位置且接管的都是核心業務，2008年，他們之間出現內斗風波。

這場風波，最終以郭炳湘被弟弟們和母親驅逐出了董事會、郭炳江被舉報而判刑收監結束。

新鴻基地產，最后落到三子郭炳聯手中，至今，他仍是新鴻基地產的主席兼董事總經理。

但目前郭炳聯已接近70歲，新鴻基地產的舞臺，終究輪到郭氏三代出場。

其中，郭炳聯的長子郭顥澧、次子郭基泓，郭炳江的兒子郭基煇已出任執行董事并參與日常經營，而郭基泓被外界視為新鴻基接班人。

盡管風波不斷，但新鴻基業績并未受影響，2021年2月25日，郭炳聯、郭顥澧、郭基泓三父子更是以48億美元財富位列《2021福布斯中國香港富豪榜》第18位。

2021年沖擊350億元

新鴻基地產在2021年2月25日發布的2020/2021年度中期業績顯示，期內公司收入460.7億港元，同比上升19%；營業溢利210.23億港元，同比上升30.16%；期內溢利139.75億港元，同比下降12.32%。

其最得意的物業租賃方面，受內地與香港對疫情控制不同的影響，數據也顯示出差異。

其中香港物業租賃合并收入91.81億港元，同比下降7.7%；綜合業績僅為69.23億港元，同比下滑8.17%。內地物業租賃則明顯上漲，合并收入28.66億港幣，同比上升18.77%，綜合業績23.13億港元，同比上升24.49%。

而隨著新鴻基在廣州、上海等一線城市的地標性物業陸續建成，業內預計其在內地的持續性租金收入會進一步增加。

2021年，新鴻基定下350億元的銷售目標，要實現這一銷售額，其需要進一步的土儲補給。接下來，新鴻基在廣州甚至內地還會有哪些大動作，值得期待。