上海新房房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息：后面兩年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)大概這樣

對(duì)于把買新房納入這兩年計(jì)劃的購(gòu)房者來說

上海今年總共三次土拍，最應(yīng)該關(guān)注的是什么

不是越來越燒腦的土拍機(jī)制分析，也不是金融嚴(yán)控下開發(fā)商拿地的意愿，或者到底有幾塊地在流拍

而是每次土拍表格最后那小小的一行數(shù)字：房地聯(lián)動(dòng)價(jià)

房地聯(lián)動(dòng)在上海房地產(chǎn)史上今年是首次出現(xiàn)，但它卻是上海新房市場(chǎng)未來最精準(zhǔn)的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)

它決定未來上海每一塊地上商品房的價(jià)格，進(jìn)而又決定板塊的價(jià)格區(qū)間，最后影響到一大批接下來剛需的買房決策

伴隨著第三批次土地集中出讓信息公布，總共 81 塊涉宅地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)全部出來了

花了很多的時(shí)間，在團(tuán)隊(duì)小伙伴一起努力下，終于把這些土拍數(shù)據(jù)全部梳理好，用最清晰的圖像和表格為大家呈現(xiàn)

接下來三五年，上海新房將會(huì)呈現(xiàn)怎樣一個(gè)房?jī)r(jià)體系

01

樣本足夠多，所以各個(gè)板塊的價(jià)格脈絡(luò)也已經(jīng)確定

我們把 81 塊地以板塊的價(jià)格標(biāo)柱在一張地圖上后，會(huì)發(fā)現(xiàn)

新房指導(dǎo)價(jià)格出來后，上海接下來三年每個(gè)板塊能賣多少錢，基本定死了

每個(gè)盤、每個(gè)板塊、每條環(huán)線都有了新房參考價(jià)

1、目前出讓的地塊中，新房?jī)r(jià)格最貴的是位于中內(nèi)環(huán)的徐匯濱江地塊，單價(jià)突破13w，很有可能成為接下來三五年，上海頂級(jí)濱江地段房?jī)r(jià)的天花板

2、而在中環(huán)線附近的地塊中，楊浦定海、普陀萬里、靜安大寧、楊浦周家嘴路的價(jià)格在9-10W 左右

3、郊環(huán)線附近的價(jià)格基本還是 4w-5w/ 平，但是在所有外環(huán)外附近的板塊中，閔行春申7.36w、大虹橋規(guī)輻射板塊 6w+，價(jià)格最為突出

4、對(duì)于五大新城來說，在今年上海的供地計(jì)劃里，五大新城的供地體量最大，占比幾乎達(dá)到了三分之一

正是因?yàn)闃颖咀銐蚨啵瑑r(jià)格就更加清晰，臨港新城3.3w、奉賢新城4w、松江新城5.8w、青浦新城4.3w、嘉定新城4.5w，幾個(gè)未來吸納人口最多的新區(qū)，供應(yīng)量在加大，且房?jī)r(jià)極其穩(wěn)定

所以，這張新房?jī)r(jià)格地圖還按照環(huán)線來畫的話，還可以做成一張：上海未來三到五年的環(huán)線新房?jī)r(jià)格分布圖

也是和團(tuán)隊(duì)小伙伴一起做好了，大致如上

伴隨著明后兩年，81 塊土地進(jìn)入市場(chǎng)，一大批已經(jīng)提前鎖定價(jià)格的新房將會(huì)源源不斷地入市，上面那張房?jī)r(jià)地圖將會(huì)更加明顯

還未上車的購(gòu)房者，根據(jù)新房指導(dǎo)價(jià)，購(gòu)房看房的路徑，也可以有跡可循

所以，未來如果想要買新房，除了考慮積分之外，大概率可以上車哪些板塊，是可以提前規(guī)劃，且做好功課的

02

憑什么說接下來上海五年新房?jī)r(jià)格基本都不漲了

我們拿這 81 塊地的價(jià)格，和去年有數(shù)據(jù)參考的板塊價(jià)格做對(duì)比

我們發(fā)現(xiàn)，基本上九成的板塊里，房?jī)r(jià)非常穩(wěn)定，沒有大漲也沒有大跌

僅僅只和去年的數(shù)據(jù)做對(duì)比，可能還不太感受得出來，新房?jī)r(jià)格有多穩(wěn)

所以我又拉了其中一些板塊，近三年來的成交價(jià)格，發(fā)現(xiàn)上海這幾個(gè)地方，新房?jī)r(jià)格是最穩(wěn)的

青浦徐涇、青浦新城、青浦華新，從前三年到未來或許三年后，價(jià)格都很穩(wěn)定

尤其是青浦徐涇，2017 年賣 5.4w，現(xiàn)在也只賣 6w，青浦新城 2017 年賣 4w 的新盤，2021 年也只賣 4.3w，且未來好幾年可能價(jià)格都維持在這個(gè)區(qū)間段

畢竟現(xiàn)在的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，指的是未來這些地塊全部入市后的價(jià)格，按照建設(shè)拿預(yù)售證的周期，也要一兩年時(shí)間

在目前上海的土拍機(jī)制中，溢價(jià)率也是被定死的，所以開發(fā)商的拿地成本已經(jīng)被壓下來，不會(huì)有以前很高溢價(jià)率的地塊出現(xiàn)

在溢價(jià)率可控、開發(fā)商成本可控制的前提下，也就說明了上海政府對(duì)新房市場(chǎng)嚴(yán)格控制價(jià)格的決心

所以我們有理由相信，接下來 2022 年的集中地塊出讓，也會(huì)在溢價(jià)率和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格上，還會(huì)尋求一個(gè)穩(wěn)定和平衡

那么，接下來三五年里，上海新房?jī)r(jià)格不漲，會(huì)成為我眼里大概率的事件

03

于此同時(shí)，我們看到在上海今年的供地節(jié)奏中

兌現(xiàn)了當(dāng)初要將集中供應(yīng)五大新城土地的諾言

數(shù)據(jù)上來看，在涉宅地塊的 81 宗土地中，包含了臨港 16 幅、青浦 15 幅、松江和奉賢各 7 幅、嘉定 6 幅，這五大重點(diǎn)郊區(qū)加起來就供應(yīng)了 51 幅，占了三分之二的土地

在這些地塊中，其中屬于五大新城的地塊就有 28 幅

如果這樣看未來上海的四個(gè)新盤中，其中就有一個(gè)位于郊區(qū)五大新城

且從供應(yīng)環(huán)線分布來看，郊區(qū)的新盤正在大量供應(yīng)，這 81 幅地塊中，外環(huán)外地塊占超過 76%，這要換算過來，未來上海五個(gè)新盤里，會(huì)有四個(gè)位于外環(huán)外

除了內(nèi)環(huán)內(nèi)目前土地資源少，出來的地塊都以城市更新項(xiàng)目為主，開發(fā)難度大之外

同時(shí)也透露了一個(gè)清晰的信號(hào)

上海郊區(qū)還有大量的未開發(fā)的土地，上海也有決心去開拓城市邊緣的這些地塊，將人口更多的疏導(dǎo)到郊區(qū)各大衛(wèi)星板塊去

這樣做，在我眼里有幾個(gè)意義

一個(gè)當(dāng)然是穩(wěn)穩(wěn)的控制住新房?jī)r(jià)格，以開發(fā)郊區(qū)的決心，未來供應(yīng)更多低總價(jià) 400-500 萬，甚至 300 萬的商品房，用這樣的方法讓剛需上車，讓他們感受到信心

另一個(gè)，也因?yàn)榇罅康捻?xiàng)目開發(fā)，郊區(qū)的城市界面，生活配套，和生活氛圍都會(huì)向前發(fā)展，快速邁上另個(gè)臺(tái)階，整個(gè)城市的資源也因此拉得更平

最后，因?yàn)橘Y源的拉平，加上長(zhǎng)三角軌道交通越來越發(fā)達(dá)，未來在上海和周邊環(huán)滬城市的交界處，人流來往更加密集，雙城生活會(huì)成為一部分人的常態(tài)

想象一下，把房子買在嘉定的人，他的生活可能就是跨城式的，可以是蘇州也可以是上海

總之，目前上海的供地意圖還是很明顯的，浦西外環(huán)外的開發(fā)節(jié)奏明顯高于浦東，反觀浦東似乎重點(diǎn)都放在了臨港

這也告訴我們，接下來明年的的浦東新房，除了臨港的 16 塊地之外，恐怕會(huì)呈現(xiàn)供需不平衡的現(xiàn)象

而大虹橋周邊新房的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)入白熱化，不過也給了購(gòu)房者在大虹橋更多的選擇

這都是我們能夠從數(shù)據(jù)中讀出來的一些信號(hào)，目前新房市場(chǎng)一切看來都是是非常清晰明朗的

04

如果此時(shí)此刻你是一個(gè)剛需還未上車的個(gè)體

你應(yīng)該從這樣的信號(hào)中讀出什么，我認(rèn)為至少兩點(diǎn)是很明確的

一個(gè)是安心，上海市政府提出加大五大新城的土地供應(yīng)的諾言得到了實(shí)現(xiàn)

今年供地結(jié)構(gòu)中因?yàn)榭吹酱罅康慕紖^(qū)的土地在開發(fā)供應(yīng)，伴隨而來的是，五大新城商業(yè)配套，教育配套，交通配套的完善

當(dāng)然，如今上海五大新城的界面也已經(jīng)和大部分城市的中心沒有很大差異，有理由相信未來會(huì)更好

還有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格對(duì)影響最大的是價(jià)格預(yù)期

當(dāng)對(duì)價(jià)格有了良好的預(yù)期，年輕人在上海工作定居，也就更有信心

上海從土地端牢牢控制住了未來 3-5 年的新房房?jī)r(jià)：價(jià)格得到了嚴(yán)控，房?jī)r(jià)至少這三五年，都是穩(wěn)定的

且目前上海實(shí)施積分購(gòu)房，不管是土地、供應(yīng)、價(jià)格、門檻和搖號(hào)規(guī)則最大程度利好無房剛需

從新房市場(chǎng)這個(gè)側(cè)面，上海越來越讓人感受到是一座有規(guī)則、有溫度的城市，因?yàn)橥恋刎?cái)政依賴度極低，它確實(shí)也有底氣這樣做

對(duì)于那些想要留在這，并還在為此努力的人，這座城市還在釋放更多的善意

以上為正文，來自喬不絲